Magazyny w Polsce: popyt rekordowy, czynsze stoją. Ten stan się kończy
Popyt na magazyny zaliczył najlepszy kwartał od dawna, pustostany spadły, a czynsze stoją od końca 2024 roku. Taki układ to rynek najemcy na kredyt i ten kredyt właśnie się kończy.
Korneliusz Pijarzałożyciel CLE CommerceNa polskim rynku magazynowym dzieją się trzy rzeczy, które nie powinny występować razem: popyt właśnie zaliczył najlepszy kwartał od dawna (1,93 mln m² wynajęte między kwietniem a czerwcem), pustostany spadły do 6,6 procent, a czynsze stoją w miejscu od końca 2024 roku. Taki układ to rynek najemcy na kredyt i ten kredyt się kończy. Jeśli prowadzisz sklep i myślisz o powierzchni na czwarty kwartał albo na 2027 rok, warunki, które wynegocjujesz teraz, będą prawdopodobnie lepsze niż te za rok.
Trzy liczby, które nie powinny występować razem
Świeże dane zbiorcze Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK), publikowane wspólnie przez dziewięć największych agencji doradczych, wyglądają tak:
popyt brutto w II kw. 2026. Kwartał wcześniej: 1,58 mln, rok wcześniej: 1,84 mln
pustostanów na koniec czerwca. Rok temu: 8,2%
w budowie, przy 38 mln m² istniejących zasobów. Deweloperzy zdjęli nogę z gazu
w stawkach: wywoławcze 3,60 do 6,75 €/m², bez ruchu od końca 2024
Rozbieżność między popytem a cenami ma swoje wyjaśnienie. Rynek przez dwa lata trawił nadpodaż z boomu budowlanego, a właściciele obiektów konkurowali o najemców zachętami: stawki efektywne, po rabatach i wakacjach czynszowych, schodzą według Savills nawet do 2,90 €/m². Tylko że bufor wolnej powierzchni właśnie się kurczy, co widać w jednym wskaźniku lepiej niż w jakimkolwiek innym.
Pustostany: rok temu 8,2 procent, dziś 6,6
Kierunek jest jednostajny: 8,2 procent w połowie 2025, 7,3 na koniec marca, 6,6 na koniec czerwca. Do tego popyt netto, czyli wyłącznie nowe umowy i ekspansje, wzrósł w pierwszym kwartale o 78 procent rok do roku i był najwyższy od 2022 roku (dane AXI IMMO). Firmy nie przedłużają starych umów ze strachu, tylko realnie biorą nową powierzchnię.
Po drugiej stronie tego równania jest podaż, która hamuje: w pierwszym kwartale deweloperzy oddali 653 tys. m², w drugim już tylko 579 tys., a w budowie zostało 1,3 mln m², czyli nieco ponad 3 procent istniejących zasobów. Naszą ocenę piszemy wprost: przy rekordowym popycie, kurczącej się budowie i pustostanach zjeżdżających w stronę 5 procent stawki nie mają dokąd spadać, za to mają dokąd rosnąć. Rynek najemcy nie skończy się z dnia na dzień, ale każdy kolejny kwartał tej układanki działa na korzyść właścicieli obiektów, nie najemców.
Polska kontra Niemcy: przewaga, która finansuje cross-border
Ta sama hala, którą w Polsce wynajmiesz za 3,60 do 6,75 €/m², w Niemczech kosztuje średnio 7,58 €, na ośmiu największych rynkach 9,19 €, a w Monachium do 14 € (dane REALOGIS za pierwsze półrocze, w Niemczech stawki dalej rosną: na głównych rynkach o 2,1 procent). W praktyce niemiecki sprzedawca płaci za metr magazynu dwa do trzech razy więcej niż polski i to jest jeden z powodów, dla których wysyłka z Polski do klienta w Berlinie potrafi być tańsza niż obsługa z magazynu pod Berlinem. Dopóki ten rozjazd się utrzymuje, polska logistyka ma strukturalną przewagę w obsłudze sprzedaży zagranicznej, niezależnie od tego, co robi kurs walut.
Co z tym zrobić, jeśli prowadzisz sklep
Ten rynek dotyczy Cię w jednym z dwóch wariantów i w obu warto działać przed czwartym kwartałem:
- Rozważasz własną powierzchnię: negocjuj teraz, póki cenniki stoją, i patrz na stawki efektywne, nie wywoławcze (różnica sięga 1 do 1,7 €/m²). Pamiętaj tylko, że standardowa umowa najmu big-box wiąże na 3 do 5 lat, a do czynszu dochodzą kaucja, wyposażenie i opłaty eksploatacyjne. Aktualne stawki w podziale na regiony znajdziesz w kwartalnych raportach AXI IMMO.
- Nie chcesz wiązać się na 5 lat: operator logistyczny przejmuje ryzyko czynszu za Ciebie, a Ty płacisz za wykorzystaną przestrzeń i operacje. Zanim porównasz oferty, policz pełny koszt własnego wariantu, z etatami i sezonowością włącznie; jak to zrobić, opisaliśmy w tekście o ukrytych kosztach własnej obsługi zamówień.
- Sprzedajesz albo planujesz sprzedaż za granicę: różnica czynszów Polska-Niemcy to Twój argument. Magazyn po polskiej stawce i paczka jadąca do klienta w UE jako przesyłka wewnątrzunijna wygrywają kosztowo z lokalnym magazynem na drogim rynku.
- Śledź jeden wskaźnik: pustostany w kolejnych kwartalnych danych PINK. Gdy zejdą wyraźnie poniżej 6 procent, o elastyczność w negocjacjach będzie znacznie trudniej.
Nasze zdanie
Rynek magazynowy przechodzi zmianę właściciela: przez dwa lata karty rozdawał najemca, a dane z tego półrocza mówią, że to się kończy. Nie zakładamy skoku stawek z kwartału na kwartał, bo bufor taniej powierzchni jeszcze istnieje, zwłaszcza w regionach z wysokimi pustostanami jak świętokrzyskie czy podkarpackie. Zakładamy za to, że obecny cennik to poziom, do którego za dwa lata będzie się wracać z sentymentem, tak jak dziś wraca się do stawek sprzed boomu. Dla sklepu internetowego wniosek jest praktyczny: decyzję o powierzchni, własnej albo u operatora, opłaca się podjąć na dzisiejszych warunkach, a nie odkładać na przyszły rok. Prowadzimy magazyn i zarabiamy na obsłudze sklepów, więc nasz interes w tej rekomendacji jest oczywisty; liczby PINK, Savills i REALOGIS są jednak publiczne i każdy może je sprawdzić samodzielnie.
Nasz magazyn to 6500 m² przy autostradzie A4 w Podgrodziu koło Dębicy, na styku trzech województw o dobrych stawkach. Klient nie podpisuje z nami umowy najmu na lata: płaci za faktycznie zajmowaną przestrzeń i wykonane operacje, a ryzyko czynszu, mediów i etatów magazynowych zostaje po naszej stronie. Obsługujemy magazynowanie, kompletację, pakowanie, wysyłkę i zwroty, a dla sprzedaży zagranicznej fulfillment cross-border z wysyłką w całej UE.
Wycenę przygotowujemy w 24 godziny, a wdrożenie u nas nic nie kosztuje.
Liczysz powierzchnię na czwarty kwartał albo 2027 rok?
Źródła
- Dane rynkowe za II kw. 2026: Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK), za Inwestycje.pl, 7.08.2026.
- Popyt netto i dane za I kw. 2026: AXI IMMO, raport kwartalny.
- Czynsze w Polsce: Savills, dane za I kw. 2026, za PropertyNews.pl.
- Czynsze w Niemczech: REALOGIS, I półrocze 2026, za ACROSS Magazine.
